8·28新政之后，对楼市最重要的一次梳理，是9月18日住建部的新闻发布会。 甚至这几天A股的持续大涨，也跟这次发布会直接相关！ 这场发布会最重要的一件事，就是让我们知道了当下楼市政策的根源到底是什么。 认知决定一切，并不是一句空话。政策制定的出发点，也来自政策制定者对当下楼市的实际认知。 所以，9月18日这场发布会，能让我们看懂很多东西。 比如说，在这场发布会上， 住建部提了两个判断：两个转向、两个转变！ 什么是两个转向？ 住建部的原话是： “两个转向”是指：城镇化正从快速增长期转向稳定发展期；二是城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 我们可以把住建部这两句话理解为现在所有政策的总纲。 在城镇化快速增长期，需要的是什么？需要的是不顾一切地往前发展，一年推进5公里，三年新区成型，需要的就是这种高速发展、快速成型，从而推动整个城市框架快速落地。 但是稳定发展期是什么？就是城市规模已经成型， 以后不再拉大城市框架，接下来更多需要的是微量新增甚至不增。 快速增长 ↠ ↠ 稳定发展 不要小看这个转变，它背后是整个政策认知层面对之后很多年发展逻辑的总定调！ 再看两个转变 ，住建部的原话是： “两个转变”：一是房地产市场供求关系发生重大变化；二是房地产进入存量时代。 我们先看第一句，房地产市场供求关系发生重大变化。大家可能不知道，正是这句话决定了我们现在在全国铺开的现房销售。 问题就在于， 为什么之前一定要预售制，之后一定要转向现房销售，这种巨大变化的根源是什么？ 对这个问题最好的解释，其实来自《人民日报》。 预售制是商品房供不应求时代解决住房短缺的最好办法。 因为预售制能提前锁定房源和房价。在住房供不应求、房价总体上行的阶段，买房的人早签约，往往意味着更多的选择余地和更低的价格。 在这种核心需求的支撑下，这个时候交付环节的一些不确定性，反而是被这些预售期的好处所掩盖。 但是现在供求关系发生逆转，大白话就是， 住房已经从供不应求时代，转为供大于求时代 ，也就是大家都有住房了，不再稀缺了！ 所以这个时候，整个社会的需求方向发生了很大转变。 这时， 大家不愿意再承担交房的风险和品质的风险，而是要眼见为实，要个性化，要实实在在地喜欢。 所以从预售制转向现房销售，也是为了契合整体社会的需求转向！ 因为供应已经过剩了！ 我们再看第二句话，房地产进入存量时代！ 从2024年以来三年的整体成交量看，每年成交约13亿平方米，这就是国内地产消费的基础需求。 那么， 新房供应越少，就越会倒逼市场需求流向二手房市场。 ↑↑↑这是最新的住宅成交结构总图。 你会看到很神奇的一点， 二手房成交占比在快速飙升。 2022年还只有 27.1 %、 2025年底为 46%、 但2026年上半年已经到了 50.4% 。按照这个速度，到2026年底，可能二手房的占比就会达到 55% 左右。 也就是说 当下的成交，二手房超过新房成交，已经成为不可逆转的大趋势。 这也是住建部在发布会上判定国内住房结构已经进入存量房时代的判断依据！ 所以，这就是对二手房最大的影响，如果你熟知“量在价先”的经典理论，那你一定知道接下来会发生什么。 但可以确定的是， 这会让二手房价格真正触底。 请注意，只是触底。过往，我们习惯听到的语境是触底反弹。 但实际上触底后并不一定会反弹，因为触底反弹是十年前楼市扩张期的认知逻辑。 现在的情况是，触底后可能会持续磨底，磨底时间有多长，没人知道。 这要看新房供应的萎缩程度，以及新房价格的回升程度，还有二手房自身的素质。 新房供应越少，价格越高，也就越有利于二手房。 现在我们可以知道， 住建部发布会上说的这两个转向、两个转变，其实就是我们理解下一步住房发展、城市发展的总纲。 2026年真的是大变局之年，我们所有的一切都在变，过往的一切旧认知都已经失去参考意义。 我们真的需要把我们的认知紧贴政策的指向，去重新理解当下的一切，去重新看懂未来方向！ THE END